2022年可能是能让你的地产减税的至关重要的一年

纽约市的业主在疫情带来的动荡中经历了很多前所未见的困难。

一月十五日，纽约市评估员会发布2022年地产评估册的初稿。这与地税上诉时间的开始也是同一天。

当我们从疫情的阴霾中逐步走，2022可能是为你的房地产减税的重要机会。

在2022年的听证会中，税务委员会将会根据到1月5日为止的地产的状况和使用情况进行评估。

准备2022年评估季的时间就是现在。

税务评估委员会有无数条对于申请和上诉方面的规定。申请者们一不小心就会违反规则，导致税务委员会拒绝他们的申请。如果准备充分，精准有效地进行上诉，税务委员会2022年的回复可能为今年以及未来多年带来重大的税务减免。

我们与委托人密切合作，深度了解业主的详细地产信息，以保证我们为2022年度的税务上诉做好充分准备。以下是一些我们会为您考虑和分析的问题。

了解您2021年的模拟财务信息

2021年度的收入和运营费用是地税上诉的重要依据。请确保信息的完整性和准确性。比如，用四舍五入过的数据填申请表是一个大问题。税务委员会将拒绝对这类的申请做出减税回复。

请注意以下这13个问题。它们会导致税务委员会在不需过多解释的情况下，就否决你的减税申请。因此，它们也被称为： “13宗罪。” 这13宗罪包括一下这些要点：

• 运营亏损；
• 总收入减少10%以上；
• 持续闲置率超过15%以上；
• 过去一年的运营费用增加或减少15%以上；
• 维修和维护费用高于总租金的15%；
• 高于15个点的闲置率增加；以及
• 总商业租金大幅低于市场租金水平。

在接下来的一年，这些情况可能由例外变成常规。但是，您仍需要做好税务委员会继续要求您解释这些问题的准备。您需要在听证会之前向委员会提供宣誓报告书，并附上宣誓并公正过的TC159表格。

审查您2021年12月的租册

申请要求业主用2021年12月或2022年1月的数据概括每月的住宅租册。

• 这个月的租册乘以12等于总住宅租册；
• 租册乘以12是总住宅租册的110%以上；
• 这个月的租册乘以12小于总住宅租册。

在缺乏充分解释的情况下，税务委员会不会做出减税回复。为避免此类情况，委员会要求业主提交租册。

审查您去年提交的申请

税务委员会通过对比今年的申请和之前年度的申请，寻找不一致或错误的地方以及反复出现的错误模式。比如，一份申请可能在表述本年度和去年店铺无闲置的同时，又提供了店铺收入大幅降低的数据。可能这是因为店铺是租给了新租户。或者申请显示收入水平以精确到小数点的程度连续两年持平。尽管这些情况算不上13宗罪的，它们依然你可以影响您申请的可信度。请您注意这些提到的例子。2022年的申请可以用来修正和解释2021年度申请中的错误，并为非常规的情况添加注解。

审查您投资组合中暂无税务上诉的地产

在您的投资组合中，您可能没有为一些通常拥有低估值或高收入的地产申请上诉。这些地产也可能受益于在逐步淘汰的一些豁免和减税渠道。剩下的地产也可能享受一些最高估值限制。现在是重新审核您金融状况和考虑进行2022年度税务上诉的好机会。

一致性和可靠性是最大化上诉成功率的重要因素

您的地产可能具备税务减免的最有利条件。但如果您的申请文件达不到委员会对精准度和可信度的要求，您可能与减税失之交臂。

我们与委托人密切合作，深度考察各类金融和税务文件，从而保证切实可靠地取得2022年度的地税减免。通过采取以上提到的步骤，您也可以提高您获得退税的几率。我们乐意为您免费提供咨询，帮助判断您的地产是否应该在2022年进行地税上诉。